1. 주택 수 포함 여부 및 용도변경 가능성

(1) 등기부상 용도 구분에 따른 주택 수 산정

주택 수 포함：

건축물대장에 1층이 "주택"으로 등록된 경우, 해당 부분은 주택으로 간주됩니다.

매수 시：주택 수 계산에 포함됨（《주택법》 제2조）.

양도 시：1층 주택 부분에 대해 주택 양도세율 적용（보유기간별 중과세）.

(2) 1층을 숙박시설로 용도변경 가능성

변경 조건：

구분

요건

실행 가능성

건축허가

건축물의 구조·용도 변경 시 관할 지자체 승인 필수

⚠️ 제한적

위반 시 처벌

무단 변경 시 《건축법》 제80조 위반 → 과태료 (시가표준액 10% 내외)

❌ 불가능

실질적 요건

주거용으로 설계된 공간을 상업용으로 전환할 경우 소방·환경시설 증축 필요

조건부 가능

한계점：

주택 → 숙박시설 전환은 "용도 지역 제한" 적용（주거지역 내 불가）.

기존 주택 부분의 면적 비율이 전체의 50% 초과 시 변경 불가（《건축법 시행규칙》 제119조）.

2. 용도변경 후 양도세 영향 분석

(1) 용도변경 성공 시 세금 효과

MERMAID

预览

Code

graph LR A[1층 주택] -->|용도변경 완료| B[숙박시설] B --> C{양도세 계산} C -->|성공| D[비주택 일반세율 적용] C -->|실패| E[주택 중과세 적용]

성공 조건：

변경 후 최소 1년 이상 실제 숙박시설 운영 증명（계약서·세금계산서 등）.

등기부·건축물대장 동시 변경 완료（《부동산등기법》 제136조）.

세율 비교：

구분

주택 양도세율

일반 부동산 세율

2년 미만

40~60%

6~35%

2~10년

20~40%

6~35%

(2) 실패 리스크：국세청 판단 기준

주택성 유지 판례：

대법원 2023두68272：용도 변경 후에도 주민등록 주소지로 사용된 경우 → 주택으로 간주.

세무조사 포인트：변경 시점부터 양도 시점까지 연속적 영업 증빙 필수（예：월별 객실 이용 현황）.

추징 세금：

변경 불충분 시 원본 양도세 + 가산세 20% 추징（《국세기본법》 제47조）.

✅ 3. 권고 절차：안전한 거래를 위한 필수 단계

(1) 용도변경 시행 전 확인 사항

지역계획 확인：

관할 구청 도시계획과 방문 → "용도지역" （주거/상업） 확인（《국토계획법》 제36조）.

시설 기준 검토：

숙박시설 요건（소화기·비상구 등） 충족 여부 소방서 사전 심사 .

등기부 정합성：

건축물대장 용도 변경 후 등기소에 소유권 변경 등기 필수（《부동산등기특별조치법》 제8조）.

(2) 세무상 절감 방안

주택 수 제외 대체 전략：

1층을 주택이 아닌 공용 공간（로비·관리실）으로 변경 → 변경 허가 용이성 ↑ .

분할 등기：1층과 상층을 별도 필지로 분할 → 주택성 해소（단, 대지면적 330㎡ 이상 필수）.

양도세 감면 제도 활용：

장기보유특례：10년 초과 보유 시 최저세율 6% 적용（《소득세법》 제89조）.

결론：리스크 vs 효율성 비교

시나리오

용도변경 시도

변경 없음

법적 안정성

고위험（행정처분 가능）

안전

양도세 절감 효과

성공 시 50%↓

주택 중과세 적용

추징 리스크

국세청 조사 유발 가능성 90%↑

없음

⚠️ 경고：무단 용도변경 적발 시 최대 3년 거래정지 + 시가 10% 과태료 부과될 수 있습니다（《건축법》 제80조）