형사전문 김선호 변호사 입니다.

질문자님께서는 상속재산을 신고하는 과정에서 공동주택의 가액을 어떻게 산정하고,정확하게 결정해야 하는지 난감함을 느끼고 계십니다.특히 과세관청이 어떤 기준으로 공동주택가액을 인정하는지, 증빙이나 자료 준비에 있어 실수나 불이익을 걱정하시는 것으로 보입니다.

✔️ 1. 상속재산 신고 시 공동주택 가액, 어떻게 산정하나?

① 상속세 및 증여세법에 따라 상속받은 공동주택의 가액은 상속개시일 현재 기준시가로 평가하는 것이 원칙입니다. ② 해당 기준시가는 국토교통부에서 매년 고시하는 '공동주택 공시가격'을 사용합니다. ③ 만약 공시가격이 없는 경우엔 근처 유사 주택의 공시가격을 참고하거나 감정평가업자(감정평가사)에게 감정평가를 의뢰할 수 있습니다.

✔️ 2. 실제로 어떤 서류를 준비해야 하나?

① 공동주택 공시가격 확인서 : 국토교통부 및 관할 구청 홈페이지에서 출력 가능 ② 상속재산 목록 및 분할협의서 : 상속인 전원이 서명 날인해야 함 ③ 주택 등기부등본, 가족관계증명서, 피상속인 인감증명서 등 신분 증명 관련 서류 ④ 감정평가를 요청할 경우, 감정평가서 및 관련 의뢰계약서

✔️ 3. 공동주택가액 결정 시 유의할 점과 불복 절차

① 공동주택 공시가격이 실제 거래가격보다 현저히 낮거나 높아 부당하게 평가될 경우 감정평가서로 대체 제출이 가능합니다. ② 과세관청이 인정하지 않을 경우, 이의신청 또는 심판청구 절차(국세청/조세심판원)로 정정을 청구할 수 있습니다. ③ 단순히 임의추정된 시세자료로는 원칙적으로 과세관청의 인정을 받기 어렵기에정식 감정평가를 받는 것이 안전합니다.

준비서류

발급처/구비방법

주요 용도

공동주택 공시가격 확인서

구청/국토부

가액 산정 기준자료

상속재산 목록

상속인 직접작성

재산종류 집계용

분할협의서

상속인 직접작성

분배 비율 명시

주택 등기부등본

등기소

소유권 확인용

가족관계증명서

동사무소 등

상속인 증빙

감정평가서

감정법인

공시가격의 보완자료

✔️ 4. 상속 공동주택가액 산정, 어떻게 대처해야 청산에 유리한가?

① 상속세 신고시 공시가격 우선 활용하되, 이의 있으면 감정평가 결과 첨부 ② 과세처분이 부당하다면, 근거자료와 함께 이의신청·심판청구 ③ 공동주택 시세 변동 및 분할협의 지연이 있는 경우, 가액 추정 과정서주도적으로 의견 개진 필요

✔️ 핵심 요약 정리

✔️ 공동주택 가액 산정은 공시가격이 우선이며, 그 외 특별한 사정은 감정평가서를 통해 반영 ✔️ 필수 서류는 공시가격 확인서와 상속재산 목록 등, 감정평가가 필요한 경우에는 감정평가서를 추가 준비 ✔️ 이의가 있을 땐 불복 절차를 적극 활용해야 함

✔️ 마무리하며...

상속 과정은 가족 간의 협의를 넘어 세무 당국과의 치밀한 자료전쟁이 되기 쉽습니다.위축되기보다는 증빙과 불복 권리를 활발히 행사하여 정당한 결과를 얻으시길 바랍니다.지치지 마시고 권리 보호에 당당히 나서시길 응원합니다.

법무법인 강현 김선호 변호사

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